Как купить дом в Северной Каролине

Для покупателей, услуги риелтора бесплатны. Комиссионные риелтора покупателей оплачиваются агентом продавцов. Услуги иппотечного брокера тоже бесплатны. Услуги адвокатов в Wake County стоят в диапазоне $650-$1,100 (если вы берете займ) и меньше если покупаете за наличные. Стоимость инспекции зависит от общей площади дома и года застройки. Напр. за дом построенный между 2000 и 2016 гг. размером от 2,500 до 3,000 кв. футов, стоимость инспекции будет порядка $460.00. Также, стоимость увеличится, если вы заказываете инспекцию на радон (дополнительные ~$150.00) и на наличие термитов (<$100.00).

Какой дом я могу себе позволить?

В большинстве случаев , банк может одобрить более дорогой дом, чем вы хотите приобрести. Однако, не забывайте, что покупка дома на максимальном, верхнем пределе ваших возможностей, оставит вас с очень небольшим количеством наличных денег. Более разумный, индивидуальный подход к вопросу “Какой дом я могу себе позволить?”, состоит из расчета максимально комфортабельных для вас расходов на оплату дома. Для этого, во-первых, определите максимальный ежемесячный платеж, который вы бы хотели и могли делать каждый месяц. Проанализируйте свой семейный бюджет. Затем, с помощью Mortgage калькулятора, введите сумму желаемой оплаты и сегодняшних ставок по кредитам, чтобы найти сумму максимально комфортного для вас и вашего бюджета кредита. Этот метод позволит вам лучше чувствовать себя “в бюджете” по сравнению с максимально возможным кредитом рассчитанным банком.

Мой ипотечный брокер (или сайт на Интернете) сказал мне, что мне дадут займ на дом до ХХХ тыс. долларов после того как он проверил мое кредитное очко и спросил про мою зарплату и долги. Даже прислал мне письмо с этой цифрой. Готов я к покупке дома?

Это был первый шаг, т.н. pre-qualification, и вы теперь знаете приблизительную сумму займа и цену дома на которую вы можете расчитывать. Но это далеко не всё. Вам нужен pre-approval, a не pre-qualification. В процессе pre-approval у вас запросят множество документов включая ваши удостоверения личности, налоговые отчеты, место работы (и им позвонят для проверки), чеки с работы и другие документы. Если у вас все «нормально», вам выдадут т.н. pre-approval letter и вот теперь вы уже почти уверены, что вы можете расчитывать на сумму указанную в письме. Если у вас свой бизнес (1099-Misc), то лучше даже попросить вашего ипотечного брокера провести вас через процесс андерайтинга (underwriting) чтобы быть на 100% уверенным в получении ипотеки.

Что это еще за PMI добавленный к нашим месячным платежам?

PMI это страховка для банка на случай если вы перестанете выплачивать ипотеку (напр. потеряете работу), то банк не понесет крупных потерь связанных с выселением вас из дома, переоформлением и дальнейшей продажей. Когда ваша доля от стоимости дома достигнет 22%, то вы перестаете платить эту страховку (уточните у вашего ипотечнго брокера какая процедура). Если же вы с самого начала заплатили 20% от цены дома и банк предоставил ипотеку на остальные 80%, то этой страховки у вас вообще не будет.

В следующем месяце к нам в гости прилетает мама из Челябинска, она привезет 10 тыс, которые мы планируем запустить на покупку дома.

Все деньги связанные с оплатой покупки дома должны пройти через банковскую систему, вы не можете принести чемодан с купюрами на клозинг. Хотя подарки от родственников не запрещены, но лучше их провести через SWIFT перевод (при этом иметь квитанцию) или дать деньгам “отлежаться” на вашем счету 2 месяца (2 банковских отчета) перед тем как обращаться на ипотеку. Переводы по Western Union, PayPal и им подобные не являются официалным переводом достаточным для получения ипотеки, если же такое уже произошло — ждите 2 месяца.

Почему я должен пройти через это сейчас, еще до того как я начал искать дом? Ведь они все равно будут проверять меня когда я найду дом и обращусь на займ?

В процессе покупки, еще до того как вам дадут окончательное добро на получение займа, вы потратите деньги на due diligence fee, инспекцию, оценку дома специалистом из банка (и возможно другие расходы) – эти расходы вам не вернутся если вам откажут в займе. Поэтому, лучше быть уверенным, что вас одобрят еще до начала поиска дома.

Инспектор понаписал 20 страниц неполадок кот. он нашел в доме. Или пусть продавцы всё чинят или я не буду покупать дом который «разваливается»!

Задача инспектора указать всё что или не соотвествует совремнным кодам застройки, рекомендациям производителя, представляет потенциальную опастность или просто не работает. Даже перегоревшие лампочки, грязные фильтры, плохой слив в раковине, плохо закрывающаяся дверь в комнату и подобное будут указаны в отчете. Также, если, например,  в 2006 г. коды не включали заземление газового счетчика, а новые коды включают, то это совсем не значит, что счетчик сломан. Ваша задача состоит в том чтобы вместе с вашим риелтором «отфильтровать» важное от мелочей и, базируясь на этом, составить запрос на ремонт. Имейте в виду, по контракту кот. вы подпишите при подаче оффера, продавцы не обязаны делать ремонты, поэтому это процесс переговоров в котором вам вероятно придется в чем то уступить, а на чем то настоять.

Дом не “апрэйзался”, что делать?

Эта фраза на Рунглише означает, что цена за которую вы покупаете дом оказалась выше цены установленной оценьщиком из банка в которым вы берете иппотеку. Посколько сама оценка дома оценьщиком из банка является “мнением определенного человека в определенный момент времени” это совсем не значит что вы “переплачиваете” за дом. Был даже проведен эксперимент когда 3 разных оценьщика оценили один и тот же дом с разницей в 35%. Тогда почему же эта сумма важная? Банк дает займ базируясь именно на этой цене (appraised value). Например: Вы покупаете дом за 100 тыс и хотите сделать down payment 3% (т.е. 3 тыс.) и просите у банка дать вам 97% в долг. Оценьщик оценивает стоимость дома в 95 тыс., и теперь, именно от этой суммы банк даст 97% в долг т.е. 92. тыс. Разница между покупной ценой и иппотекой уже не 3 тыс, а 8 тыс. Если такое случилось, то тогда остаются след. варианты: 1) Попросить продавцов снизить цену со 100 тыс до 95 тыс. 2) Попытаться оспорить саму оценку 3) Прервать контракт (потеряв при этом due diligence fee и стоимость инспекций) 4) заказать еще один appraisal 5) сделать down payment 8 тыс. вместо планируюмых 3 тысяч. Это бывает критично, когда у вас очень мало сбережений на down payment и если не 1 не 2 пункт выше не сработают — вам придется прервать контракт. Обсудите этот вопрос с вашим реелтором еще до подачи офера чтобы знать какие у вас есть опции в наличии если дом не оценится на покупную цену.

Нужно ли мне заказывать Survey, кому нужна эта карта?

Survey делается по вашему желанию и часто расскрывает все то, что принадлежит вашим соседям и залезает на ваш участок или наоборот, всё принадлежащее вам на участки соседей (забор, клумба, грядки, деревья, кусты, сарай и т.д.). Также, если вы планируете ставить забор или сажать деревья и т.п. как только въедете в дом, то имеет смысл иметь карту, чтобы не залезать на чужие участки (соседи имеют право заставить вас убрать то что залезает на их участок). Также, survey может показать землю на вашем участке по кот. кампании поставляющие вам электричество, воду, канализацию, газ и т.д.) или даже ваши будующие соседи могут иметь право доступа к их дому по вашей территории (т.н. easements). На этой земле не имеет смысла что-то строить, т.к. в какой то момент кампании может понадобиться доступ.

Могу я прийти на Open House и сделать офер агенту кот. там сидит?

Теоретически и физически можете, но зачем? Ведь тот агент был нанят продавцом и представляет только его интересы (заработать больше денег продавцу и сделать как можно меньше ремонтов за их счет). Есть агенты которые могут работать и с продавцом и с покупателем в одной сделке, но они обязаны быть абсолютно нейтральными в процессе сделки и только передавать ваши пожелания продавцу и наоборот, желания продавца вам при этом не давая совет ни тем ни другим. Имейте своего агента, он для вас бесплатный и говорите другим агентам, если спросят, что у вас есть свой риелтор и они не будут больше к вам «приставать» ;).

Мы планируем покупать новую застройку и там уже есть офис по продажам. Нужен ли нам свой агент?

Агент в офисе застройки защищает интересы и работает на строителя, опять таки, продать подороже с меньшим количеством опций и апгрейдов. Имея своего агента, вы не только будете иметь опытного советчика на вашей стороне, но и человека кот. будет договариваться о лучших условиях продажи, цены, опциях, апгрейдах, проследит за выполнением застройки в договоренные сроки, посоветует и объяснит условия ипотеки, проведет с вами инспекцию перед передачей ключей. И да, услуги вашего агента вам не стоит не копейки….

Наш реалтор показал нам 3 дома и предлагает сделать выбор, а нам не один не понравился. Это так принято в этом бизнесе?

Нет, задача реалтора помочь вам найти дом вашей мечты и пройти через процесс покупки. Ваш агент должен вам советовать базируясь на своем профессиональном и жизненном опыте, а не оказывать давление. Если же наоборот, вы уже посмотрели много домов и не сделали выбор, то или критерии отбора/поиска установлены неправильно или ваши требования не соответствуют реальности рынка или вы еще не готовы принять решение о покупке дома.

Одни наши знакомые купили дом кот. был на “For Sale by Owner” и не пользовались услугами реэлтора, даже сбросили несколько тысяч с цены дома. В чем подвох?

Подвох в том, что не продавец, не покупатель могли не знать “рыночную” стоимость дома. Если продавец запросил 300 тыс. за дом и покупатель выторговал 20 тыс. при этом купив дом за 280 тыс, это не всегда значит, что ему повезло. Ведь остальные подобные дома по соседству могли быть проданы за 250-260 тыс. “Опастность” таких сделок заключается в том, что не зная рыночную цену дома вы можете предложить бОльшую сумму чем рыночная и дом не пройдет банковский appraisal, тем самым или вы должны заплатить разницу между appraised value и ценой за кот. вы договорились покупать дом или прервать договор в случае, если продавец не согласится сбросить цену. Одна из важных задач реалторов — определить рыночную цену дома проверив т.н. COMPs (comparable sales) и посоветовать вам диапазон предлагаемого вами офера, чтобы дом смог быть оценен банком в цену вашего офера на 100%.

Если у вас есть любые вопросы по продаже или покупке недвижимости в Raleigh Durham Chapel Hill Cary, NC area, звоните или пишите мне на e–mail, с удовольствием поделюсь информацией и помогу в поиске дома.